Cadangan Rang Undang-Undang Pembaharuan Semula Bandar (RUU PSB) bakal melibatkan peruntukan bernilai RM300 bilion ini disambut positif oleh badan profesional seperti arkitek, pemaju, dan juruukur sebagai peluang ekonomi berskala besar. Namun, projek ini menimbulkan polemik kepada pemilik tanah akibat risiko pampasan tidak adil dan pengguguran hak milik yang boleh menjejaskan komuniti, tanpa mengira etnik atau status sosioekonomi. Nilai pampasan yang rendah, terutamanya jika Akta Pengambilan Tanah (APT) tidak dipinda, berpotensi meminggirkan pemilik tanah yang tidak mampu berpindah ke kawasan alternatif yang lain.
Kesan gentrifikasi daripada RUU PSB bukan sahaja mengancam kepelbagaian demografi bandar, tetapi juga berisiko mengubah kuasa sosiopolitik komuniti sedia ada dengan skala yang lebih besar. Fenomena seumpama ini telah berlaku di Kampung Sungai Baru (Kuala Lumpur), Gelang Patah dan Tampoi (Johor Bahru), Manjoi dan Tambun (Ipoh), serta kawasan bandar seperti Puchong dan Sentul di Kuala Lumpur yang melibatkan peminggiran politik Melayu dari bandar ke luar bandar.
Perbezaan PSB dan Akta Pengambilan Tanah (APT)
Dalam konteks perundangan sedia ada, APT menetapkan bahawa pengambilan tanah hanya boleh dilaksanakan oleh kerajaan dengan justifikasi kepentingan awam yang jelas. Pampasan pula ditentukan menerusi proses penilaian yang dikawal selia oleh kerajaan, walaupun terdapat rungutan mengenai tafsiran “pampasan mencukupi” yang masih kabur. Bagi RUU PSB pula, proses pengambilalihan hartanah boleh dimulakan oleh pemaju swasta dengan ambang persetujuan yang lebih rendah. Ini menimbulkan kebimbangan bahawa pemilik akan berdepan tekanan untuk menjual apabila majoriti bersetuju, walaupun pampasan dirasakan tidak adil. Keadaan ini mungkin bercanggah dengan prinsip kesamarataan di bawah Perkara 8 Perlembagaan Persekutuan, seolah-olah mewujudkan layanan “dua darjat” dalam hak pemilikan hartanah.
Selain itu, wujudnya pelbagai akta bertindan dan mempunyai matlamat yang sama menunjukkan bahawa cadangan RUU PSB ini bukan sahaja berlebihan, malah boleh mengelirukan dalam pelaksanaannya. Daripada memperkenalkan undang-undang baharu yang tidak signifikan, lebih baik kerajaan menumpukan usaha kepada penambahbaikan Akta Pengambilan Tanah 1960 dan akta berkaitan. Ini termasuk memperjelaskan tafsiran “pampasan mencukupi,” menetapkan mekanisme penilaian pampasan yang lebih adil, serta memastikan proses pengambilan tanah benar-benar berpandukan kepentingan awam. Dengan memperkukuh akta sedia ada, kerajaan dapat mengimbangi keperluan pembangunan bandar tanpa mengorbankan hak pemilik hartanah, sekali gus mengelakkan pertindihan undang-undang yang hanya akan menambah kekeliruan.
Pinda atau Beri Kebebasan
Pakar hartanah, Prof. Ismail Omar, menegaskan bahawa penambahbaikan undang-undang sedia ada, termasuk Akta Kerajaan Tempatan 1976 dan Akta Pengambilan Tanah 1960, amat penting bagi memastikan pampasan yang adil serta melindungi hak pemilik hartanah. Dengan ambang persetujuan yang tidak selaras dan risiko pengambilan tanah atas nama “kemajuan ekonomi” tanpa pampasan setimpal, PSB berpotensi mencetuskan isu berulang. National House Buyers Association (HBA) pula menekankan kepentingan memberi pemilik kebebasan menentukan pembangunan semula hartanah mereka seperti dalam pembangunan Kerinchi Gateway. Oleh itu, kerajaan perlu memastikan dasar ini bersifat inklusif dan adil, agar pembangunan bandar tidak hanya menguntungkan pemaju, tetapi benar-benar memberi manfaat kepada semua lapisan masyarakat.
Kesimpulan
Meninjau pengalaman negara lain, Akta Pengambilan Tanah Singapura menetapkan pampasan berdasarkan nilai pasaran semasa, namun tiada kewajipan untuk mengadakan konsultasi awam secara meluas. Hong Kong pula mempunyai Urban Renewal Authority (URA) yang sering dikritik kerana lebih memihak kepada pemaju dan menggalakkan spekulasi harga hartanah, sekali gus meningkatkan kadar pengusiran penduduk asal. Melihat kepada cabaran di Singapura dan Hong Kong, Malaysia perlu memastikan agar kesilapan yang sama tidak berulang. Justeru, RUU ini tidak wajar diperkenalkan tetapi perundangan sedia ada ditambah baik. Sebarang penambahbaikan perundangan harus disertakan dengan kerangka perlindungan yang kukuh, termasuk piawaian pampasan yang adil, jaminan penempatan semula, serta peranan kerajaan yang lebih proaktif bagi memastikan pemaju tidak bertindak sewenang-wenangnya.
