Pelaksanaan Akta Pembaharuan Semula Bandar menimbulkan kebimbangan dalam kalangan masyarakat, khususnya pemilik asal kediaman di kawasan bandar. Antara isu utama yang dibangkitkan ialah ia kemungkinan akan mengurangkan komposisi penduduk Melayu/Bumiputera sekiranya kerajaan tidak menetapkan mekanisme perlindungan yang jelas bagi memastikan hak pemilikan mereka terjamin.
Salah satu cadangan utama dalam akta ini ialah pengurangan ‘ambang persetujuan’ pemilik asal bangunan kepada 75-80%, berbanding peruntukan dalam Akta Hak Milik Strata yang menetapkan persetujuan 100% daripada pemilik asal sebelum sebarang perubahan boleh dilakukan. Cadangan ini akan memberi implikasi negatif kepada pemilik asal, kerana ia membuka ruang untuk unit kediaman mereka diambil alih tanpa persetujuan penuh.
Meskipun matlamat utama akta ini adalah untuk meremajakan kawasan bandar dan meningkatkan daya saing pembangunan, keseimbangan antara pembangunan dan hak pemilik asal perlu diberi perhatian. Kerajaan harus memastikan pemaju menyediakan pampasan atau bayaran yang setimpal, serta jaminan perumahan alternatif yang bersesuaian, bagi mengelakkan kesan negatif terhadap kesejahteraan sosioekonomi mereka.
Selain itu, tanpa campur tangan kerajaan atau pihak berkuasa, pemaju berkemungkinan akan menetapkan harga unit kediaman baharu pada kadar yang tinggi, ia sekaligus menyukarkan golongan Melayu/Bumiputera untuk memiliki unit di kawasan terbabit. Oleh itu, adalah wajar bagi kerajaan untuk menetapkan dasar yang mewajibkan pemaju untuk menyediakan kuota tertentu bagi memastikan pemilikan Melayu/Bumiputera tidak terjejas. Pada masa yang sama, mekanisme kawalan harga juga diperkenalkan bagi memastikan unit-unit yang dibangunkan kekal dalam kategori mampu milik.
Bagi menangani isu ini, satu persidangan telah diadakan pada 24 Jun 2024 di Grand Barakah Hotel dengan penyertaan pelbagai pertubuhan bukan kerajaan (NGO) dan badan profesional. Hasil daripada persidangan tersebut, sebanyak 15 resolusi telah digariskan, dengan 12 resolusi utama dikemukakan kepada kerajaan sebagai cadangan dasar.
Salah satu resolusi utama yang dicadangkan adalah keperluan untuk menyelaraskan Akta Pembaharuan Semula Bandar dengan Kanun Tanah Negara, Akta Pengambilan Tanah, dan Akta Hak Milik Strata bagi mengelakkan percanggahan serta pertindihan perundangan yang boleh menjejaskan hak pemilik asal. Penyelarasan ini amat penting bagi memastikan pembangunan semula bandar dilaksanakan dengan teratur dan selaras dengan undang-undang sedia ada.
Selain itu, projek pembaharuan semula bandar harus diterajui oleh agensi kerajaan, syarikat berkaitan kerajaan (GLC), dan pemaju tempatan, termasuk kontraktor Melayu. Ia penting bagi memastikan kepentingan rakyat Malaysia serta nilai tempatan terus dipelihara. Penglibatan aktif pihak kerajaan akan membolehkan pelaksanaan projek yang lebih telus serta memastikan manfaat pembangunan dikembalikan kepada masyarakat setempat.
Penduduk Dijadikan Rakan Kongsi
Dalam aspek rundingan, penduduk sedia ada perlu dijadikan rakan kongsi dalam projek pembangunan dan tidak hanya dilihat sebagai pihak yang terjejas. Rundingan yang dilakukan perlu merujuk kepada Artikel 13 Perlembagaan Persekutuan, yang menjamin hak pemilikan harta. Ia termasuk jaminan bahawa tiada seorang pun boleh dilucutkan hartanya kecuali mengikut undang-undang serta tiada undang-undang boleh memperuntukkan pengambilan atau penggunaan harta secara paksa tanpa pampasan yang mencukupi. Dalam hal ini, persetujuan pemilik asal kediaman harus dikekalkan pada kadar 100% seperti yang ditetapkan dalam Akta Hak Milik Strata sedia ada.
Dari segi penggantian hartanah, pemilik asal harus diberikan unit gantian yang setara dengan nilai pasaran pembangunan baharu bagi memastikan mereka tidak mengalami kerugian akibat pemindahan paksa. Langkah ini penting bagi menjamin keadilan kepada pemilik asal serta mengelakkan mereka daripada kehilangan nilai aset akibat pembangunan semula yang tidak adil.
Persidangan tersebut juga menekankan keperluan untuk memastikan kemudahan kepada penduduk semasa proses pembinaan berlaku. Penduduk asal hanya boleh dipindahkan secara sementara dan perlu dikembalikan ke lokasi asal setelah projek siap. Dalam tempoh pemindahan sementara, semua kos perumahan, pemindahan, dan perbelanjaan sampingan harus ditanggung sepenuhnya oleh pemaju bagi mengelakkan beban kewangan kepada penduduk asal.
Harga Mampu Milik
Kerajaan juga disarankan agar memastikan unit kediaman dan lot perniagaan dalam projek pembaharuan semula bandar ditawarkan pada harga mampu milik. Selain itu, satu skim pembiayaan khas perlu diwujudkan bagi membantu rakyat memiliki hartanah dalam pembangunan tersebut. Langkah ini bertujuan untuk memastikan bahawa pembangunan yang dijalankan tidak hanya menguntungkan pemaju, tetapi turut memberi faedah kepada isi rumah berpendapatan sederhana dan rendah.
Bagi memastikan kelangsungan pemilikan Bumiputera, status tanah rizab Melayu perlu dikekalkan dan tidak boleh dikomersialkan kepada pihak bukan Bumiputera. Penjualan dan pemilikan hartanah dalam kawasan ini harus sejajar dengan peraturan pemilikan Bumiputera bagi mengekalkan keseimbangan demografi serta memastikan masyarakat Bumiputera tidak kehilangan hak terhadap tanah mereka sendiri.
Dalam usaha memperkukuh pemilikan Bumiputera di bandar, persidangan mencadangkan penubuhan Lembaga Amanah Perumahan yang bertanggungjawab menguruskan rumah mampu milik serta memastikan kuota Bumiputera yang tidak terjual diserahkan kepada entiti kerajaan atau Lembaga Amanah Perumahan Peribumi Melayu. Ini akan membantu mengekalkan pemilikan hartanah dalam kalangan Bumiputera dan mengelakkan spekulasi yang boleh menyebabkan harga hartanah meningkat secara mendadak.
Dari segi komposisi pembangunan, resolusi persidangan tersebut menegaskan bahawa pelaksanaan Akta Pembaharuan Semula Bandar tidak boleh mengurangkan peratusan komposisi Bumiputera di kawasan bandar.
Salah Guna Tanah Melayu
Kepelbagaian demografi bandar perlu dikekalkan bagi memastikan keadilan sosial serta keseimbangan dalam pembangunan bandar.
Selain itu, sebarang pembangunan di atas tanah rizab Melayu dan tanah wakaf tidak boleh mengubah status serta tujuan asalnya. Mekanisme kawalan perlu diperketat bagi mengelakkan penyalahgunaan tanah yang diperuntukkan untuk kepentingan masyarakat, khususnya dalam aspek pembangunan ekonomi dan sosial masyarakat Melayu.
Dalam aspek infrastruktur, semua projek pembangunan perlu menepati piawaian perancangan sedia ada serta mengambil kira keperluan demografi peribumi. Ini termasuk penyediaan kemudahan awam, jaringan pengangkutan, serta perancangan perbandaran yang berorientasikan kesejahteraan masyarakat setempat.
Akhir sekali, ahli persidangan mencadangkan agar Kanun Tanah Negara diharmonikan dengan prinsip Islam dalam aspek pemilikan, pengurusan, dan pembangunan tanah. Kaedah penyelesaian berasaskan prinsip Islam perlu dipertimbangkan dalam menangani isu pemilikan dan pembangunan tanah bagi memastikan keadilan serta kesejahteraan pemilik asal dapat dijamin. Pendekatan ini selaras dengan prinsip maqasid syariah yang menekankan keadilan sosial serta pemeliharaan hak milik individu dalam pembangunan ekonomi negara.
